Il Consulente 1081
Estromissione di immobili dell’imprenditore individuale: ecco alcune novità
1081 numero 5 anno 2016 - focus a cura di Celeste Vivenzi

Focus su Legge di stabilità

PREMESSA GENERALE
 
La Legge di Stabilità per il 2016, Legge n. 208/2015, ha riproposto le disposizioni in materia di estromissione dell’immobile strumentale dell’imprenditore individuale prevedendo il versamento di un’imposta sostitutiva dell’8% sulla falsariga di quanto dettato con la precedente norma di cui alla  Legge n. 244/2007.
L’imprenditore individuale che alla data del 31 ottobre 2015 possiede beni immobili strumentali può, entro il 31 maggio 2016, optare per l’esclusione dei beni stessi dal patrimonio dell’impresa, con effetto giuridico che decorre alla data del 1° gennaio 2016, attraverso il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e dell’Irap pari all’8% calcolata sulla differenza tra il valore normale di tali beni ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto.
Nota: sono esclusi dalla norma i professionisti, mentre non rileva il regime contabile adottato dal soggetto (ordinario o semplificato) e sono ammessi anche i contribuenti minimi o forfettari.

Possono  essere oggetto di estromissione gli immobili strumentali di cui all’art. 43 comma 2 del D.P.R. 917/1986 posseduti alla data del 31.10.2015 ovvero:
a) gli immobili strumentali per destinazione: sono quelli utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa, indipendentemente dalla categoria catastale;

b) gli immobili strumentali per natura: sono gli immobili che non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (categorie catastali B, C, D, E e A/10) che potranno essere estromessi anche se non impiegati nel ciclo produttivo dell’impresa ovvero se dati in locazione o comodato a terzi;

c) non possono  invece essere oggetto di estromissione agevolata gli immobili che costituiscono beni merce o non sono strumentali né per natura né per destinazione, anche se indicati nell’inventario;

d) non possono usufruire dell’estromissione gli immobili di civile abitazione (categoria A) utilizzati in modo promiscuo dal contribuente per l’esercizio dell’attività e per le esigenze personali;

e) gli immobili concessi in locazione a terzi di cui alle categorie B, C, D, E ed A/10 sono strumentali per natura e possono essere estromessi dal bilancio dell’imprenditore individuale (gli immobili strumentali per natura che sono  quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di altra utilizzazione anche se non utilizzati direttamente ovvero dati in locazione o in comodato).
Nota: non sono  agevolabili gli immobili D 1 merce, gli A 3 merce e gli immobili A 3 locati.

L’IMPOSTA SOSTITUTIVA

Al fine dell’estromissione deve essere versata un’imposta sostitutiva dell’Irpef e dell’Irap pari all’8% calcolata sulla differenza tra il valore normale ed il costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile all’atto dell’estromissione.
Nota: è prevista la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva, in luogo del valore normale, sul valore catastale degli immobili.

CATEGORIA         VALORE A  prima casa        R.C. X 15,50
A  non prima casa    R.C. X 126
A/10            R.C. X 63
B            R.C. X 147
C pert. prima casa    R.C. X 15,50
C non p. prima casa    R.C. X 126
C/1            R.C. X 42,84
D            R.C. X 63
E             R.C. X 42,84
Terreni agricoli      R.C. X 12,50

La circolare numero 188/E del 16 Luglio 1998 del Ministero delle Finanze aveva stabilito che a seguito dell’estromissione non avveniva alcuna interruzione del decorso del termine di cinque anni previsto dall’articolo 67 del Tuir (in caso di vendita successiva del bene non opera quindi il vincolo quinquennale per dichiarare la plusvalenza).

IL  COSTO FISCALE  RICONOSCIUTO

Il  valore fiscalmente riconosciuto è dato dalla differenza tra il costo storico dell’immobile e l’importo degli ammortamenti “fiscalmente dedotti” fino al periodo d’imposta 2015, tenendo conto anche delle eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti effettuate.
L’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 39/E ha precisato che il valore fiscalmente riconosciuto è determinato dal valore di acquisto iscritto a libro cespiti al lordo del valore dell’area sottostante al netto delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte  tenendo conto di eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti (compresa quella di cui al D.L. n.185-2008 con effetti fiscali dal 2014).

L’OPERAZIONE IN PRATICA E IL
VERSAMENTO DELL’IMPOSTA

L’estromissione non comporta particolari adempimenti ma necessita solamente del comportamento concludente del soggetto interessato che deve essere esercitato entro la data del 31 maggio 2016  attraverso la rilevazione contabile dell’operazione sul libro giornale nel caso di impresa in contabilità ordinaria ovvero sul registro dei beni ammortizzabili, in caso di contabilità semplificata.

Il versamento dell’imposta sostitutiva deve essere effettuato in due rate:
a) per il 60% dell’importo dovuto entro il 30 novembre 2016;
b) la restante parte del 40% entro il 16 giugno 2017.

Nota: L’imposta sostitutiva è compensabile con altri tributi fiscali e contributivi.

L’operazione non configura un trasferimento della proprietà del bene ma solo un passaggio dalla sfera imprenditoriale alla sfera privata dello stesso soggetto e pertanto le imposte di registro, ipotecaria e catastale, non sono dovute.

Ai fini IVA invece l’operazione  rientra tra quelle rilevanti a meno che all’atto dell’acquisto non sia stata operata la detrazione dell’imposta ai sensi dell’art. 19 (ad esempio nel caso di acquisto del bene da un privato) configurando, nel caso di specie, un’operazione “fuori campo Iva” (l’operazione è in regime di esenzione ai sensi dell’art. 10 comma 1 n. 8  del D.P.R. n. 633/1972 e non determina alcun pro-rata di detrazione in quanto trattasi di  cessione di bene ammortizzabile).

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